Vermietung und Verpachtung

Nachfolgend finden Sie grundsätzliches und wissenswertes zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Bitte beachten Sie: wir übernehmen keinerlei Haftung für Inhalt und Schlussfolgerungen. Eine Checkliste bzw. eine kurze Zusammenfassung kann kein Beratungsgespräch ersetzten.

Was bedeutet Vermietung und Verpachtung?

Grundsätzlich jede Vermietung von eigenem Grund und Boden, Eigentumswohnungen, Mietwohngrundstücken, Doppelhaushälften, Reihenhäusern, Garagen & Stellplätze und allen sonstigen Grundstücken und Gebäuden. Aber auch die Untervermietung fällt unter den Begriff der Vermietung und Verpachtung.

Was muss ich alles im Zusammenhang mit der Vermietung versteuern?

Sie müssen alle Einnahmen versteuern, die Ihnen zufließen. Dies sind natürlich die Mieteinnahmen, aber auch die Umlagen, Umsatzsteuer, Einnahmen Waschmaschinennutzung sowie Einnahmen aus der Vermietung von Werbeflächen.

Welche Kosten kann ich gegenrechnen?

Grundsätzlich können Sie alle Kosten gegenrechnen, welche durch die Vermietung entstanden sind. Dies sind üblicherweise Abschreibungen, Schuldzinsen und sonstige Finanzierungskosten, Erhaltungsaufwendungen, Grundsteuer, Kosten für Rechts- und Steuerberatung, Hausversicherungen, Hausgeld bzw. Wohngeld, Verwaltungskosten.

Wann muss ich Umsatzsteuer von meinem Mieter verlangen?

Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich gem. § 4 Nr. 12 UStG von der Umsatzsteuerpflicht befreit. Wird das Grundstück jedoch an einen Unternehmer vermietet, der dieses für sein Unternehmen nutzt und der Unternehmer nahezu ausschließlich Umsätze erzielt, welche dem Vorsteuerabzug unterliegen, dann können Sie als Vermieter zur Umsatzsteuerpflicht optieren § 9 UStG. Ihr Mieter entrichtet an Sie auf die vereinbarte Miete Umsatzsteuer und Sie leiten diese wiederum an das Finanzamt weiter. Warum ist das sinnvoll? Weil Sie aus den Kosten in Zusammenhang mit der Vermietung einen Vorsteuerabzug gem. § 15 UStG generieren können.

Verbilligte Vermietung an nahe Angehörige

Häufig wird eine Vermietung innerhalb der Familie gewählt, da so Leerstände und die Gefahr des Mietausfalles vermindert werden. Der Gesetzgeber billigt dies ausdrücklich, soweit nahezu fremdübliche Konditionen gewählt werden. Ein Mietvertrag sollte demnach schriftlich abgefasst und von allen Parteien unterzeichnet werden. Die Mietzahlungen sollten unbar per Banküberweisung erfolgen und wie im schriftlichen Mietvertrag vereinbart. Bitte beachten Sie, dass eine Abweichung zu den fremdüblichen Bedingungen bedeuten kann, dass Ihre Vermietung keine steuerliche Beachtung findet.

Die Miete kann verbilligt erfolgen, hierbei sollten 66 % (zwei Drittel) der ortsüblichen Miete vereinbart werden. Die Vereinbarung eines mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragenden Mietzinses berechtigt zum vollen Werbungskostenabzug. Die ortsübliche Miete kann formfrei nachgewiesen werden z.B. durch Maklerbestätigung oder Anzeigen aus Immobilienportalen. Idealerweise haben Sie die Wohnung bereits vorher an fremde Dritte vermietet. Viele Städte erstellen auch Mietspiegel, diese sind ebenfalls zu nutzen.

Liegt die vereinbarte Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete sind die Werbungskosten anteilig abzugsfähig. Jedoch ist auch hier auf fremdübliche Vereinbarungen abzustellen.

 

Nahe Angehörige sind: der Verlobt, der Ehegatte, Verwandt und Verschwägerte in gerader Linie, Geschwister, Kinder der Geschwister, Ehegatten der Geschwister und Geschwister der Ehegatten, Geschwister der Eltern, Pflegekinder und Pflegeeltern, usw. § 15 AO.

 

Checkliste Vermietung und Verpachtung

Eine Checkliste zum Download finden Sie Hier: Lohnsteuerhilfeverein Checkliste Vermietung und Verpachtung.

 

Der Lohnsteuerhilfeverein stellt hier fernder die relevanten Formular für die Einkommensteuererklärung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V) bereit:

Einkommensteuererklärung Vermietung und Verpachtung 2011

Einkommensteuererklärung Vermietung und Verpachtung 2012

Einkommensteuererklärung Vermietung und Verpachtung 2013

 

Wir erstellen Ihre Steuererklärung, prüfen Ihren Einkommenssteuerbescheid und vertreten Ihre Interessen bei Finanzamt.

Kontakt

ABER KLAR! e.V. Lohnsteuerhilfeverein

Beratungsstellenleitung

Tatjana Albert, Steuerberaterin

Schwanthalerstr. 14, 80336 München

 

Öffnungszeiten:

von 9 bis 17 Uhr ohne Termin

oder nach Absprache

Telefon: 089 23542433